Podział nieruchomości
Podział działki
Geodezyjny podział nieruchomości to ewidencyjne wyodrębnienie przynajmniej dwóch lub większej liczby nowych działek, przeważnie w celu przeniesienia jej własności przez dotychczasowego właściciela na rzecz nowego właściciela. W zależności od okoliczności realizowane są zgodnie z planem miejscowych, decyzją o warunkach zabudowy, niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub zgodnie z postanowieniem sądu. Postępowanie o podział wszczyna się z urzędu lub na wniosek właściciela nieruchomości. Proces podziału nieruchomości to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy. Okres ten uzależniony jest od wielu czynników. Najważniejsze z nich to: rodzaj nieruchomości podlegającej podziałowi (teren rolny, czy też objęty planem zagospodarowania przestrzennego), wielkość nieruchomości, stan prawny gruntu, źródłowa dokumentacja techniczna określająca położenie punktów granicznych i wiele innych. Podział dużej działki na mniejsze grunty może być bardzo opłacalny. Sprzedaż kilku mniejszych działek pod zabudowę jest zwykle łatwiejsza i bardziej dochodowa. Jak jednak podzielić działkę w praktyce? Opisujemy kolejne etapy podziału nieruchomości.
Jakie są czynności związane z podziałem działki?
Wszystkie czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości wykonuje oczywiście uprawniony geodeta. Na początek przygotujmy wstępny projekt podziału na podstawie mapy zasadniczej zawierającej elementy zagospodarowania terenu. Następnie wstępny projekt podziału działki należy złożyć u prezydenta, wójta lub burmistrza miasta. Do urzędu zwracamy się ze wnioskiem o jego zaopiniowanie. Razem z wnioskiem zdaje się takie załączniki jak: wypis z ewidencji gruntów i budynków, dokumenty stwierdzające tytuł prawny nieruchomości, czy wstępny projekt podziału. Gdy uzyskamy pozytywną opinię, zwróćmy się do geodety, który sporządzi plan właściwy. Nowy projekt i wszelkie dokumenty potwierdzające prawo własności geodeta składa w wydziale geodezji. Następnie po złożeniu wniosku o podział wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzje zatwierdzająca podział nieruchomości. Warto zauważyć, że nie zawsze można dokonać podziału (np. gdy nowa działka nie będzie miała dostępu do publicznej drogi).
Podział działki budowlanej
Podział działki budowlanej jest określony w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ustawa wskazuje, że działka budowlana to działka gruntowa, której cechy, wielkość i wyposażenie dają możliwość prawidłowego korzystania z budynków i urządzeń znajdujących się na tej działce. Podziału można dokonać, gdy jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – to dokument prawa miejscowego gminy. Określa się w nim sposób i przeznaczenie gruntów, możliwość podziału oraz minimalny zakres powierzchni działek po podziale. Przed przystąpieniem do procesu podziału warto sprawdzić, na jakie powierzchnie można działkę podzielić i na jaki cel jest przeznaczona ta działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po zebraniu dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję o podziale działki. Bierze pod uwagę w tym przypadku głównie kopię protokołu przyjęcia granic nieruchomości, mapę wraz z podziałem i wykaz synchronizacyjny oraz zmian gruntowych. Bez tej dokumentacji nie uzyskamy pozytywnej decyzji o podziale nieruchomości. Proces kompletowania tych dokumentów jest dosyć czasochłonny, jednak niezbędny, jeśli chcemy dokonać podziału działki.
Etapy podziału nieruchomości:
1
Przygotowanie wstępnego projektu podziału
Przed złożeniem w urzędzie gminy wniosku o podział nieruchomości trzeba sporządzić wstępny plan podziału na mapie zasadniczej lub kopii mapy katastralnej uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu. Mapę można uzyskać w starostwie powiatowym, w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Ten etap można przeprowadzić samodzielnie lecz zaleca się już na tym etapie skorzystać z pomocy geodety.
2
Wydanie opinii na temat wstępnego projektu podziału działki
Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta) opinii na temat wstępnego projektu podziału następuje po złożeniu wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami:
> dokumentem stwierdzającym tytuł prawny do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, akt własności),
> wypis z rejestru gruntów i kopie mapy ewidencyjnej (dokumenty te można pozyskać z Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej),
> decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale tylko w przypadku, kiedy plan nie określa zasad podziału nieruchomości,
> wstępnym projektem podziału nieruchomości, sporządzonym na kopii mapy zasadniczej.
Opinia o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego odbywa się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie w ciągu 7 dni od daty otrzymania decyzji. W przypadku, gdy brak jest planu, a gmina ogłosiła o przystąpienie do sporządzenia planu, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości, w formie operatu sporządzonego przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia geodezyjne.
3
Określenie granic nieruchomości podlegającej podziałowi
Po pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału, geodeta dokonuje czynności geodezyjnych zmierzających do odszukania punktów załamania granic oraz dokładnego określenia powierzchni nieruchomości podlegającej podziałowi. Czynność ta zakończona jest okazaniem granic zainteresowanym stronom, wcześniej poinformowanym przez geodetę (nieobecność zainteresowanych stron nie wstrzymuje czynności podziałowych). Z czynności tych sporządzany jest protokół wyznaczenia punktów granicznych lub protokół ustalenia granic wraz.
4
Sporządzenie przez geodetę
projektu podziału
Kolejnym etapem jest sporządzenie ostatecznego projektu podziału nieruchomości wraz z operatem technicznym, w oparciu o wstępny projekt podziału. Operat geodezyjny wraz z projektem podziału przekazany zostaje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, celem kontroli i przyjęcia do zasobu geodezyjnego.
5
Złożenie wniosku
o podział nieruchomości
Wniosek o podział nieruchomości składa się ponownie do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Dołącza się do niego:
> dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
> wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
> obowiązującą w dniu złożenia wniosku decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział;
> mapa z projektem podziału nieruchomości,
> protokół z przyjęcia granic nieruchomości do podziału,
Jeżeli osoba ubiegająca się o podział nie złoży któregokolwiek z wymaganych załączników, urząd wezwie ją do uzupełnienia wniosku w ciągu siedmiu dni od doręczenia wezwania.
6
Wydanie decyzji
zatwierdzającej podział
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości kończy się z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna. W sferze prawnej pojawiają się wówczas wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu, dla których mogą być założone odrębne księgi wieczyste i które mogą być zbyte na odrębną własność. Gdyby grunt nie został podzielony geodezyjnie, można by sprzedać tylko udział w prawie własności czy użytkowania wieczystego.
7
Wyznaczenie w terenie nowych punktów granicznych (granic nowych działek)
Ostatnim etapem procesu podziału nieruchomości jest wyznaczenie w terenie nowych granic. Odbywa się to po wydaniu i uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, poprzez wytyczenie przez geodetę nowych punktów granicznych i ich stabilizacji, w obecności właścicieli sąsiadujących nieruchomości.
